Gli edifici residenziali sono dotati di impianti tecnologici di diversa natura necessari al regolare funzionamento dell’edificio e ad assicurare sempre il massimo livello di comfort possibile. Una volta realizzati, però, è necessario occuparsi della loro corretta manutenzione, non solo a fronte di guasti o malfunzionamenti, ma anche in ottica preventiva, eseguendo controlli e verifiche periodici essenziali per garantire nel tempo sia massima funzionalità, che sicurezza.
L’impianto elettrico, anche quando ben progettato e realizzato, è inevitabilmente soggetto ad usura nel tempo e, per questo motivo, è importante un’adeguata manutenzione e una verifica che permetta di stabilire se le sue prestazioni e caratteristiche rimangono valide. Uno dei principali motivi per cui è essenziale la manutenzione dell’impianto elettrico, infatti, riguarda la sicurezza delle persone, dato che un guasto potrebbe provocare incidenti o eventi quali un incendio.
Però, mentre nei luoghi di lavoro il Datore di Lavoro è responsabile di specifiche verifiche obbligatorie, in ambito residenziale non ci sono obblighi normativi.
Infatti, c’è un generale richiamo al tema della manutenzione nel DM 37/2008, che all’art. 8 riporta solamente che “il proprietario dell’impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte dall’impresa installatrice dell’impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate”.
Il principale motivo per cui occuparsi della manutenzione, quindi, è quello di garantire il corretto funzionamento ed evitare sprechi di energia inutili. Proprio per l’importanza di questi interventi, la manutenzione straordinaria viene affidata a tecnici competenti in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa di riferimento per la conformità degli impianti a regola dell’arte. Più semplice, invece, è la manutenzione ordinaria, che non ha impatto sostanziale sulle prestazioni e sulle caratteristiche dell’impianto esistente.
In ogni caso, tra le operazioni da fare con una certa regolarità ci sono esami visivi, prove di funzionamento, verifica dell’impianto di terra, prove di continuità, verifica delle condutture elettriche, manutenzione dei quadri elettrici, verifica dei comandi di emergenza.
Anche nel caso dell’impianto termico la corretta manutenzione assicura un impianto funzionante, efficiente e sicuro per le persone. In questo caso, però, ci sono anche alcuni chiari obblighi di verifiche periodiche. La manutenzione periodica ordinaria ha una frequenza che varia a seconda del modello installato e che viene riportata sul libretto di impianto dal produttore. Il secondo controllo riguarda la verifica dell’efficienza energetica (detta anche prova fumi o bollino), la cui frequenza dipende invece dalla potenza installata e dal tipo di combustibile utilizzato.
In ogni caso, la periodicità è di 2 o 4 anni. Una volta eseguiti i controlli, l’impresa incaricata è tenuta a rilasciare un rapporto di intervento. Anche le pompe di calore sono soggette a controllo periodico di efficienza energetica e, se contengono gas fluorurati (FGas) c’è un ulteriore controllo periodico che dipende dal gas e dalla quantità contenuta. Anche in questo caso, al di là degli obblighi di legge, la manutenzione periodica è essenziale se si vogliono evitare guasti o malfunzionamenti e non consumare più energia del necessario.
La manutenzione dell’impianto idrico non è obbligatoria, ma necessaria a prevenire guasti che, a loro volta, possono avere impatti considerevoli sull’edificio. La manutenzione periodica può riguardare una verifica delle condizioni delle tubature e di eventuali filtri installati. Si parla di un controllo periodico della tenuta a pressione, della portata e anche dello stato biologico dell’impianto. Un’attività di questo tipo permette di prevenire problemi e mantenere sempre in ottime condizioni il sistema di distribuzione dell’acqua in casa, con eventuali opere di pulizia, messa a norma, sostituzione di raccordi o filtri.
La manutenzione dell’impianto fotovoltaico è essenziale per assicurare che i pannelli non perdano la loro efficienza. Sempre più spesso, le aziende che si occupano della vendita e dell’installazione dell’impianto propongono anche un contratto di manutenzione, così da garantire assistenza completa negli anni.
A livello europeo, la Delibera 786/2016/R/EEL definisce che tutti i proprietari di un impianto fotovoltaico superiore a 11 kW sono tenuti a eseguire controlli manutentivi periodici dei sistemi connessi tra inverter e rete. La frequenza dei controlli è fissata a 5 anni e può essere eseguita solo da tecnici qualificati, che rilasciano un rapporto di intervento da consegnare poi al proprio gestore. Se la potenza è inferiore a quanto indicato, invece, si richiede una più semplice verifica di funzionamento, che può essere eseguita anche in autonomia.
Un’altra importante attività riguarda la corretta e periodica pulizia dei pannelli, che in alcune aree geografiche (ad esempio vicino al mare) è ancor più importante. Anche se esistono strumentazioni per procedere in autonomia, è sempre consigliato rivolgersi un’azienda specializzata. Inoltre, se si nota un calo nella resa dei pannelli, è opportuno verificare se è necessaria manutenzione sui vari componenti, attraverso una verifica sul campo da parte di tecnici specializzati. Si possono riparare alcuni elementi e strutture, sostituire collegamenti elettrici, effettuare un check dell’inverter, verificare il liquido antigelo e la presenza di bolle d’aria nell’impianto.
