Ricaricare l’auto nel garage, seppur con qualche accortezza procedurale (vedi Ricaricare l’auto elettrica in garage: come procedere?) è anche relativamente semplice perché si parla comunque di una decisione personale su uno spazio privato. Ma quando uno o più condòmini decidono di installare una stazione di ricarica sulle parti comuni che l’iter si complica.
Ricordiamo che il condominio non è una stazione di servizio, ci sono delle regole (stabilite dal Codice Civile) che vanno rispettate da tutti i condòmini, indipendentemente dal mezzo che hanno scelto di guidare, per questo non ci possono essere “corsie preferenziali” di parcheggio per chi possiede un veicolo elettrico.
Esiste anche un bonus per l’acquisto di infrastrutture di potenza standard per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica da parte di utenti domestici e viene riconosciuto sia ai singoli contribuenti sia ai condomìni, relativamente a questi ultimi il tetto di spesa, sui quali si calcola l’80% è pari a 8.000 euro per la posa in opera sulle parti comuni.
L’intervento per consentire la ricarica elettrica dei veicoli si deve inquadrare tra le innovazioni agevolate dal legislatore grazie al d.lgs. 257/2016, il problema della loro installazione deve essere affrontato in modo da agevolarne la diffusione senza incorrere in meccanismi ostruzionistici che potrebbero bloccarne lo sviluppo sul nascere.
Nei condomini esistenti, la procedura per l’installazione di un’infrastruttura di ricarica dipende dallo specifico luogo presso cui si intende installare l’infrastruttura, in pratica, se si dispone di un box privato, per l’installazione di una wallbox la procedura è abbastanza semplice rispetto al caso di stazione di ricarica sulle parti comuni, ma bisogna stare attenti a non ledere i diritti degli altri condòmini, procedendo con cautela.
Il costo dell’intervento di installazione di una stazione di ricarica (a basamento o a muro) nelle parti comuni può differire in base:
L’ubicazione della stazione deve essere scelta in base a valutazioni tecniche di un esperto inerenti il percorso dei cavi, la lontananza dal contatore dedicato, l’area effettivamente disponibile per l’installazione.
Un punto di ricarica domestica normalmente ha una taglia di potenza che si attesta dai 3,4 ai 7 kW, quindi una ricarica lenta tipica dello stazionamento oltre le 4 ore, però bisogna prevedere una stazione che possa identificare l’utilizzatore per contabilizzarne le spese a consumo oppure per permettere l’attivazione solo da chi ha attivato un abbonamento per la fornitura di energia.
L’assemblea che delibera di installare una o più stazioni di ricarica nelle parti comuni, dovrà rivolgersi a una società specializzata nella progettazione e installazione (oppure a un progettista e un installatore) che avrà il compito di:
Il progettista dovrà per prima cosa controllare se ci sono restrizioni o normative locali che potrebbero impedire l’installazione di una colonnina di ricarica. Ci potrebbero essere delle limitazioni o dei divieti sull’utilizzo di determinate tipologie di impianti o dispositivi o sulla posizione in cui può essere installata la colonnina. Bisognerà valutare anche cosa dice il regolamento condominiale in proposito.
Si possono distinguere sostanzialmente 3 casi di ubicazione della stazione, in base alla posizione del parcheggio pertinente al condominio:
Questo caso prende in considerazione la collocazione della sola stazione di ricarica, senza che si renda necessario regolare o organizzare la sosta del veicolo che deve rifornirsi, ossia i parcheggi presenti in condominio sono sufficienti a soddisfare le esigenze di tutti.
La volontà e di conseguenza la richiesta, di uno o più condomini di collocare in condominio la stazione di ricarica va vista alla luce del combinato disposto degli art. 1102 (pari uso) c.c., 1120 c.c. (innovazione) e 1121 (spesa gravosa o carattere voluttuario).
Il o i condomini interessati dovranno sottoporre all’Assemblea condominiale la richiesta di installazione della stazione di ricarica, questa sarà tenuta a deliberare in riferimento alla concessione a loro favore di detta facoltà con la maggioranza prevista dall’art. 1136 C.C. comma 2 (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio – come previsto dal DL 83/2012 sviluppo art 17-quinques).
In seconda convocazione si applica il comma 3 dell’art. 1136 c.c., ovvero per deliberare l’installazione di colonnine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Nella fase di consulenza, prestare attenzione a segnalare all’amministratore di condominio che il comma 1 dell’art. 1135 cc impone l’obbligatoria costituzione del fondo trattandosi comunque di opera di straordinaria manutenzione.
La delibera di autorizzazione implicitamente prevede la facoltà di utilizzo dell’impianto da parte degli altri condomini che vogliono aderire in un secondo tempo partecipando alla spesa, così come previsto dall’art. 1121 c.c. comma 3 «Riscatto pro-quota».
L’area destinata alle stazioni di ricarica, in ogni caso, non potrà essere utilizzata in via esclusiva dai proprietari di auto elettriche, infatti, in questo caso sulle parti comuni si applica sempre l’art. 1102 c.c. sul pari uso.
Può rientrare il caso esaminato in Suprema Corte di cassazione Sentenza n. 21342/2018 che ha considerato innovazione la trasformazione di una minima parte del giardino condominiale in parcheggio condominiale.
Nel caso in cui l’assemblea deliberasse di destinare una parte dell’area comune a parcheggio e in questo un’area per la stazione di ricarica (completa magari anche di una tettoia fotovoltaica), si applica il comma 2 dell’art. 1120 c.c.: “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 (ndr. maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: […] le opere e gli interventi previsti per […] realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio”
Nel caso in cui la parte di cortile non sia idonea a garantire il simultaneo godimento, l’assemblea dovrà regolamentare l’utilizzazione del parcheggio nel rispetto del principio l’art. 1102 cc, stabilendo un uso turnario – frazionato – promiscuo. In presenza di turnazione, il condomino che ne beneficia deve avere l’esclusività del potere di disposizione della cosa senza interferenza degli altri condomini, compresi i possessori di auto elettriche.
Se il regolamento di condominio pone un divieto di parcheggiare occorre valutare e qualificare la natura giuridica per individuare la modalità e il quorum per la sua modificazione (abrogazione del divieto):
Se l’installazione è decisa dall’intero condominio l’impianto assumerà la natura di bene comune condominiale ex art. 1117 cod. civ. e seguirà il regime di beni/comuni condominiali.
Se invece la decisione data dell’assemblea riguarderà un gruppo di condomini le stazioni di ricarica, non costituiranno comunque proprietà comune/condominiale di tutti i condòmini, ma solo di quelli che le abbiano installate.
Per questo tutti i costi di acquisto e di installazione comprese le opere edili saranno poste a carico del singolo condomino o del gruppo di condomini che sono interessati dall’intervento.
I costi di installazione saranno poi ripartiti solo tra i condomini che abbiano voluto la stazione e che ne faranno utilizzo, mentre le spese relative al consumo saranno ripartite in proporzione al consumo attraverso contabilizzatori o sistemi dedicati.
Il condomino che in origine ha espresso voto contrario potrà poi cambiare idea e partecipare all’utilizzazione della colonnina, in questo caso dovrà esercitare il riscatto pro quota dell’impianto ai sensi dell’art. 1121, comma 3 c.c.. Inoltre, pagare in modo retroattivo quanto dovuto oltre agli interessi legali e alla rivalutazione monetaria relativi alla propria quota di costo, la quota di riscatto ha per oggetto le spese di esecuzione e di manutenzione dell’impianto sostenute sino al tempo dell’esercizio del riscatto.
