ESG è un acronimo sempre più utilizzato per definire e misurare l’impegno di un’azienda verso le tematiche che riguardano gli aspetti ambientali (Environmental), sociali (Social) e gestionali (Governance). Molte sono le società che hanno messo a punto dei sistemi di misurazione per capire se le imprese riescono ad allinearsi con gli obiettivi che si sono date. Nel settore Real Estate questo ha portato a una serie di certificazioni molto diverse tra loro che hanno complicato il lavoro di valutazione dell’impatto ESG di un edificio. La gran parte delle certificazioni, infatti, è pensata per valutare un’organizzazione e non un asset.
REbuilding network – la rete italiana per la riqualificazione integrata degli edifici di cui fanno parte ATAG, Habitech, Harley&Dikkinson, Saint-Gobain, Schneider Electric e Zanetti – ha presentato i risultati di una ricerca commissionata a SDA Bocconi in occasione dell’evento “ESG e rating dell’immobile: misurare la S e la G (oltre la E) con un sistema integrato”, dove sono stati presentati i risultati della ricerca “Real Estate: dalla certificazione green al rating ESG. Best practice, KPI e benchmarking”.
Lo scopo dell’iniziativa è stato quello di dimostrare come l’ottenimento delle certificazioni ESG porti tendenzialmente ad aumentare il valore degli immobili, a ridurre i costi di manutenzione e gestione e ad accrescere i canoni di affitto.
L’analisi dei risultati ha convinto REbuilding network della necessità di arrivare a trovare un nuovo strumento di rating delle prestazioni ESG che sia più semplice, univoco e utilizzabile anche per il singolo edificio.
“Il mercato ha consolidato negli ultimi anni l’introduzione di standard di misurazione delle performance ESG dei propri asset,” afferma Claudio Cont, Managing Director di REbuilding network. “L’evoluzione del quadro normativo ha inoltre fatto evolvere i parametri ed esteso i KPI (Key Performance Indicator, ndr) di valutazione richiedendo un sempre maggior numero di strumenti a disposizione dell’industria Real Estate. La differenza di affidabilità di questi strumenti diviene fattore di successo e di credibilità in ottica di reale trasparenza e di riconoscimento di valore. Per questo motivo la Rete ha fortemente voluto contribuire alla realizzazione di uno strumento di misura, che ad oggi non esiste nel mercato, per dare impulso all’intera filiera immobiliare”.
Spiega Saul Fava, vicepresidente, Digital Energy di Schneider Electric Italia: “Questa ricerca, proposta agli end user del settore real estate, mira a definire le modalità correnti di utilizzo dei criteri ESG di sostenibilità negli sviluppi e nelle compravendite immobiliari. L’idea è quella di sviluppare un rating ESG sintetico, per integrare i vari standard di certificazione oggi presenti in un sistema unico, così da misurare in modo efficace il livello di rischio di un investimento e quindi il costo del capitale impiegato. Riteniamo che il tema sia di particolare interesse per gli operatori del mercato immobiliare, che si trovano oggi a far fronte a svariati standard di certificazione degli immobili, nell’assenza di linee guida integrate per misurare la sostenibilità rispetto agli elementi sociali e di governance, oltre a quelli ambientali”.
Nello studio di SDA Bocconi si evidenzia come il 30% delle emissioni globali di anidride carbonica sia prodotta dagli edifici e di come sia quindi importante inserirli in una strategia ESG. Di questo tema si parla ormai dal 2004, quando le Nazioni Unite e 18 istituzioni finanziarie realizzarono il documento “Who cares wins” in risposta all’invito del segretario generale Kofi Annan a sviluppare linee guida e raccomandazioni su come integrare al meglio gli aspetti della sostenibilità, socialità e governance nell’attività dell’asset management.
Ovviamente, i criteri ESG rilevanti per le decisioni di investimenti sono diversi per regioni e per settori, e quando se ne parla applicandoli al settore immobiliare vanno distinti gli immobili già realizzati da quelli in fase progettuale.
Nel primo caso vengono valutati soprattutto gli aspetti ambientali (attenzione al cambiamento climatico, alla sicurezza alimentare, al contenimento delle emissioni di anidride carbonica prodotte dalla struttura o l’efficienza nell’utilizzo di risorse naturali) e sociali (rispetto dei diritti umani, condizioni di lavoro, rifiuto della discriminazione).
L’aspetto relativo alla governance si manifesta invece in maniera meno immediata, ed è relativo alle strategie di management di chi gestisce il portafoglio cui l’asset appartiene.
Quando si parla di un progetto entrano invece in gioco anche elementi come la gestione dei siti di costruzione, la creazione di luoghi di sosta preferenziali per veicoli a impatto zero, la scelta di un luogo accessibile con diverse modalità di trasporto, il ripristino di aree naturali compromesse.
Attualmente la normativa europea (Tassonomia) che stabilisce i criteri in base ai quali un’attività economica può essere considerata sostenibile è ancora incompleta, perché per ora si limita a comprendere ciò che riguarda adattamento e mitigazione del rischio climatico. Il sistema di criteri include anche quattro altri obiettivi ambientali: risorse idriche, rifiuti, prevenzione dell’inquinamento e biodiversità.
Quando si parla di settore immobiliare, i criteri ESG si applicano a costruzione di nuovi edifici; ristrutturazioni, installazione, mantenimento e riparazione di sistemi per l’efficientamento energetico; installazione, mantenimento e riparazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici; installazione, mantenimento e riparazione di strumenti per la misurazione, regolazione e controllo della performance energetica degli edifici; installazione, mantenimento e riparazione di tecnologie per energia rinnovabile; acquisizione e proprietà di edifici.
Dalla ricerca emerge che gli investitori sono sempre più attenti alla qualità dei propri investimenti e chiedono quindi informazioni dettagliate diventando più consapevoli nelle proprie scelte. Obiettivo di SDA Bocconi era anche quello di capire se gli immobili “ESG compliant” abbiano, o possano avere in prospettiva, un valore più elevato. Il punto di partenza è stato l’analisi delle certificazioni di sostenibilità esistenti: LEED, BREEAM, WELL, WiredScore, SRI e il più ampio e complessivo rating GRESB.
Gli aspetti ambientale e sociale sono al centro della certificazione LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), che si sofferma su diversi criteri a seconda del tipo di intervento (costruzione, ristrutturazione e così via) e della destinazione d’uso. La BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) è altrettanto completa dal punto di vista ambientale e sociale, ma prevede anche alcune voci relative all’aspetto della governance. La certificazione WELL si concentra invece sul benessere mentale e fisico degli utilizzatori. Agli aspetti della connettività digitale è invece dedicata la certificazione WiredScore.
La SRI (Smart Readiness Indicator) è stata introdotta come framework europeo comune per la valutazione della capacità degli edifici di soddisfare le funzionalità di ottimizzazione dell’efficienza energetica e la performance complessiva durante l’uso. Il metodo per il calcolo dell’SRI è basato sull’assessment dei servizi che l’edificio ha o che potrebbe adottare, raggruppati in nove domini: riscaldamento, raffreddamento, acqua calda, ventilazione, illuminazione, involucro dell’edificio, elettricità, ricarica di veicoli elettrici, monitoraggio e controllo. Questa certificazione si affianca alla ISO 52120, uno dei sistemi più accreditati per la certificazione della performance energetica degli edifici.
Infine, il rating GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) è uno strumento di valutazione complessiva non solo di un portafoglio immobiliare, ma anche della società che lo gestisce e che si compone di tre sezioni denominate Management, Performance e Development. Si tratta quindi di un rating complessivo, che valuta in maniera completa i tre concetti ESG. Questa caratteristica, però, lo rende non applicabile al singolo asset o a portafogli non gestiti a livello corporate.
Da questo quadro si comprende l’importanza di riuscire ad arrivare a un rating unico che valuti l’impatto ESG degli edifici. SDA Bocconi ha quindi applicato la proposta di REbuilding network a due dei suoi asset per valutarne l’efficacia, giungendo a conclusioni positive. Il risultato è una sintesi efficace di tutti gli aspetti presi in considerazione dalle certificazioni esistenti, completando le stesse con alcuni aspetti di governance che siano applicabili direttamente al singolo asset.
Nell’ultima parte della ricerca ci si è concentrati sulla valutazione degli edifici per capirne le differenze di valore. Sono state prese in considerazione le evidenze di numerosi studi esteri ed è stata realizzata un’indagine specifica. Il tutto ha condotto a conclusioni empiriche, ma sicuramente valide: per alcune delle variabili inserite è stata infatti rilevata l’esistenza di una relazione statisticamente significativa tra certificazione e valore di transazione degli immobili.
L’analisi, dunque, conferma l’importanza dei fattori ESG in generale e all’interno del settore immobiliare, per il quale avere un sistema di rating unico e completo rappresenta un’opportunità di crescita fondamentale.
