Il problema di pagare per quanto si consuma è sempre stato il punto a sfavore dell’abitare in condominio, soprattutto per chi aveva investito nel riqualificare energeticamente la propria casa, poi, grazie all’entrata in vigore del d.lgs. 141/2016, la contabilizzazione del calore è stata resa obbligatoria in tutti gli edifici con impianto centralizzato.
Provando a fare un bilancio sull’applicazione della contabilizzazione e termoregolazione, moltissimi utenti sono soddisfatti, ad alcuni non è cambiato nulla in termini di risparmi e qualcuno vorrebbe passare dal centralizzato al riscaldamento autonomo perché ha visto un aumento delle spese di gestione.
Già la legge 10 del 1991 introdusse il concetto di contabilizzazione del calore, termoregolazione e ripartizione delle spese di riscaldamento secondo il principio del consumo effettivamente registrato.
La direttiva 2012/27/UE, modificata dalla 2018/2002/UE (oggi aggiornata dalla direttiva 1275/2024 sulle case green), ha rappresentato il primo strumento legislativo sull’efficienza energetica e in Italia la direttiva 2012/27 fu recepita con il d.lgs.102 nel 2014, modificato dal d.lgs. 141/2016, che ha sancito l’obbligo di contabilizzazione individuale del calore per tutti gli edifici con più appartamenti serviti da un impianto centralizzato di riscaldamento, raffrescamento e di fornitura di acqua calda sanitaria. La direttiva 2018/2002 è stata recepita nel nostro Paese dal d.lgs. 73/2020.
Il principio che sta alla base della regolazione autonoma delle temperature in ogni locale (con valvole termostatiche) e della relativa contabilizzazione è quello di “pagare per quanto si consuma”, fornendo all’utente una relativa autonomia gestionale dei propri consumi.
In realtà questo è parzialmente vero, perché comunque ogni condòmino è chiamato a pagare anche una quota relativa ai consumi involontari, ovvero quelli che riguardano le perdite di distribuzione delle colonne montanti dell’impianto di riscaldamento, che nella maggior parte dei casi non sono isolate, sommati ai costi di manutenzione del generatore di calore e di tutti gli elementi impiantistici che si trovano in centrale termica.
È però vero che l’utente, avendo consapevolezza della correlazione diretta tra temperatura interna dei locali e consumi in bolletta, può contribuire a ridurre gli sprechi con percentuali di risparmio tra il 10 e il 15% (dati ENEA, 2021 Guida “Ripartizione delle spese dei consumi di energia termica nei condomini“), che possono aumentare anche fino al 20-25% se si decide in assemblea di intervenire anche sull’isolamento della rete di distribuzione, abbattendo di fatto i costi dovuti ai consumi involontari.
Il sistema di contabilizzazione prevede l’installazione, su ciascun corpo scaldante, di valvole termostatiche (valvole a funzionamento manuale o digitale attraverso le quali è possibile impostare il livello di temperatura desiderato per ogni stanza) che, oltre ad evitare inutili surriscaldamenti dei locali, possono difatti permettere di limitare la temperatura nei locali normalmente scarsamente utilizzati, o durante i periodi di prolungata assenza e di un misuratore (contabilizzatore) per la rilevazione della quantità di calore realmente consumata.
I sistemi di contabilizzazione diretta (prioritari secondo il d.lgs. 102/2014) sono generalmente costituiti da Contatori di Energia Termica (CET) che consentono ai singoli utenti di determinare l’esatto consumo di energia volontario (espresso in kWh) senza effettuare altre misure e stime dell’energia.
Questo vuol dire che, nel caso di contabilizzazione diretta i consumi involontari sono dati per differenza, sottraendo al consumo totale (energia totale erogata dal generatore) quello delle unità immobiliari e dei locali di uso comune.
Generalmente questo tipo di impianto presuppone una distribuzione orizzontale, in cui il fluido termovettore in uscita dal generatore centralizzato è distribuito a ogni unità immobiliare attraverso un sistema composto da una colonna montante principale e una serie di circuiti “ad anello” con collettori di distribuzione e con moduli di derivazione di zona ispezionabili.
Nel caso di impianti con distribuzione verticale a colonne montanti (tipologia più diffusa sul territorio italiano secondo ENEA) o nel caso di tubazione di ingresso e uscita su cui è difficile installare un contatore o comunque in situazioni particolari certificate da una relazione tecnica redatta da un tecnico abilitato, è possibile utilizzare i sistemi di contabilizzazione indiretta costituiti da ripartitori di calore che, associati ai singoli corpi scaldanti o terminali con valvole di zona, forniscono un conteggio utile alla stima della percentuale di ripartizione dei consumi volontari.
Questo ripartitore non misura direttamente l’energia come farebbe un contatore, ma rileva dei dati che poi, confrontati con i dati complessivi del condominio, consentiranno di ripartire tra i vari radiatori il totale dell’energia termica consumata.
In termini di ripartizione, il d.lgs. 73/2020 ha introdotto alcune novità. Prima di prima di tutto ha eliminato i riferimenti normativi alla UNI 10200 (che secondo il precedente decreto era la norma di riferimento per ripartire le spese attraverso una ripartizione basata sui millesimi di fabbisogno determinati da una diagnosi energetica redatta da un tecnico esperto).
Ha proposto nuovi criteri per la ripartizione delle spese all’interno del condominio: ai consumi volontari si devono attribuire almeno il 50% delle spese totali per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria, fatto salvo questo minimo. È quindi compito dell’assemblea condominiale decidere quali percentuali applicare ai consumi volontari e involontari, magari anche sulla base dei consumi storici.
Il d.lgs. 73/2020 all’art. 9 comma 5d recita infatti: “l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese”.
Sempre il d.lgs. 73/2020 ha imposto che dal 1° gennaio 2022, se sono stati installati contabilizzatori leggibili da remoto (che sono obbligatori per quelli posati dopo il 25 ottobre 2020), le informazioni sulla fatturazione o sul consumo devono essere fornite agli utenti almeno una volta al mese, anche per via telematica.
A partire dal 1° gennaio 2027 tutti gli elementi per la misurazione dell’energia e la contabilizzazione del calore dovranno essere dotati di telelettura.
Come previsto dal d.lgs. 73/2020 all’art. 9 comma 5d, fatto salvo il minimo del 50% imputabile ai consumi involontari, in realtà la scelta della percentuale è libera, ma sicuramente sarebbe impossibile imputare il 100% della spesa al consumo volontario perché comunque è necessario tenere conto di tutto il resto dell’impianto e non solo dei radiatori nelle proprie abitazioni.
Negli altri stati europei la quota fissa varia tra il 30 e il 50% della spesa totale, quindi è ragionevole suggerire di applicare la “vecchia” regola di ripartizione (pre-decreto 102/2014) del 70% consumi volontari e 30% consumi involontari.
Nella scelta delle percentuali di ripartizione, si deve tenere conto che aumentando la quota relativa al consumo volontario, si spingono i condòmini a risparmiare energia agendo sulle valvole termostatiche o, addirittura, programmare interventi di riqualificazione energetica (cappotto e/o isolamento del tetto).
Bisogna anche prestare attenzione alle sovrappressioni nelle tubature o a fastidiosi rumori, infatti, con l’installazione delle valvole termostatiche che portano a ridurre i consumi, anche la portata di acqua calda potrebbe ridursi, quindi (andrà valutato caso per caso) è possibile che sia necessario sostituire le sostituire le vecchie pompe di rilancio a giri fissi con delle pompe inverter che modulano l’afflusso di acqua.
Il d.lgs. 102/2014 prevedeva la possibilità di essere esonerati dall’utilizzo del sistema di contabilizzazione in ambito condominiale, ovviamente attraverso una relazione che dimostri oggettivamente e senza ombra di dubbio l’impossibilità tecnica dell’intervento. Il d.lgs. 141/2016 e il d.lgs. 73/2020 hanno rivisto il comma 5 dell’art. 9 del d.lgs. 102/2014:
Ma dall’8 luglio 2021, con la pubblicazione della la norma UNI/TS 11819:2021 “Linea guida per la valutazione tecnico-economica per l’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione” si sono stabiliti i criteri per la redazione della relazione tecnica in applicazione della UNI EN 15459 (quella che prevede di valutare l’opportunità economica di un investimento avente a oggetto i sistemi energetici negli edifici calcolandone il costo globale in termini di VAN) e anche quelli per verificarne la validità o procedere con le sanzioni.
È sicuramente una domanda che si fanno in molti, ma partiamo dalla giurisprudenza che ammette questa opportunità all’articolo 1118 comma 4 del Codice Civile: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Ma occorre verificare che non ci sia un divieto espresso al distacco all’interno del regolamento condominiale o, addirittura, da quello comunale che prevede che dall’utilizzo degli impianti centralizzati derivi un minor spreco energetico.
Dal punto di vista economico l’intervento è abbastanza oneroso perché il distacco presuppone il rifacimento all’interno dell’appartamento di tutti i collegamenti idraulici tra i radiatori e il nuovo generatore da acquistare e, nel caso di scelga una caldaia al posto di una pompa di calore, va installata anche una canna fumaria. Oltretutto – come scritto anche nel Codice Civile – chi si distacca dal riscaldamento centralizzato dovrà anche continuare a pagare, non solo la manutenzione straordinaria e le spese di conservazione dell’impianto condominiale, ma anche la quota relativa al consumo involontario.
Vi è poi un altro problema pratico che, tendenzialmente, in condominio limita l’attuazione di questa pratica. Se è vero che la giurisprudenza ammette il distacco, è anche vero che impone che “non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.
Ora il fatto che ci sia un condòmino in meno con cui ripartire le spese di manutenzione ordinaria dell’impianto o che nel momento in cui il primo si distacca, potenzialmente anche tutti gli altri condòmini potranno distaccarsi, non solo genera squilibri di funzionamento, ma sicuramente aggravi di spesa per gli altri.
Capita spesso negli impianti molto vecchi che qualche condòmino si trovi alcuni radiatori “freddi” anche ai piani bassi dell’edificio e che, quindi, non abbia beneficio dall’installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori. In questi casi bisogna procedere in due modi:
Può anche capitare che i condòmini ai piani alti debbano tenere le valvole termostatiche tutte aperte per raggiungere a malapena i 19°-20°C, questo generalmente succede perché le pompe di circolazione non sono adatte o non sono state tarate oppure perché ci sono troppe perdite nell’impianto di distribuzione.
In quest’ultimo caso è necessario isolare le colonne montanti, se è vero che questo intervento presuppone dei lavori edili non indifferenti (nella maggior parte dei casi le tubazioni si trovano dentro alla muratura), è anche vero che si riducono drasticamente i costi fissi dei consumi involontari a beneficio di tutto il condominio.
Altri articoli sullo stesso argomento: articolo dedicato alle valvole termostatiche e l’articolo dedicato alla storia della normativa sul risparmio energetico e sull’efficienza.
