In tempi difficili come gli attuali, sia sotto il profilo nazionale che internazionale, un po’ di ottimismo certamente non guasta. E nel caso del “Report FIAIP Monitora Italia”, relativo all’andamento del mercato immobiliare, l’ottimismo è duplice, considerato che riguarda sia il bilancio del 2024 sia le previsioni per l’anno in corso. Inoltre viene analizzato il ruolo dell’efficienza energetica nella compravendita degli immobili.
Il rapporto è stato elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP – la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali –, su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del Real Estate, in collaborazione con ENEA ed I-Com. Uno studio che delinea, come detto, l’andamento del mercato immobiliare nell’anno passato e le previsioni per il 2025, con un focus sull’efficientamento energetico degli immobili.
Una prima buona notizia contenuta nell’ultima edizione del Report è che per il 2024 viene indicato un incremento dell’1,5% rispetto all’anno precedente relativo al numero complessivo di compravendite residenziali, quest’ultimo pari a circa 720mila unità. E al riguardo va sottolineato anche l’aumento (+5%) delle compravendite delle prime case.
“Alla base di questo miglioramento – si legge nel rapporto FIAIP – ci sono il consistente ridimensionamento dell’inflazione e, ancor più, l’inversione di tendenza della politica monetaria della BCE, che ha alimentato la fiducia nel mercato, facilitando l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa le cui richieste sono aumentate del 10%, anche grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap”.
Un fattore positivo più di lungo periodo è invece rappresentato dalla crescente attenzione all’efficientamento energetico. “Nel 2024 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile (+4%). Ciò si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%), E (+16%) rispetto all’anno scorso, seppur il maggior numero di transazioni interessi ancora gli immobili in classe G (per circa un terzo degli agenti immobiliari)”.
Al riguardo, nel Report si evidenzia come l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più da coloro che sono interessati all’acquisto di un immobile (+9%) come un valido strumento per orientarsi verso la scelta di un’abitazione che permetta di ridurre i consumi energetici.
“Sicuramente – si legge – l’Attestato di Prestazione Energetica aiuta ad orientare le scelte degli utenti rispetto a immobili di migliore qualità energetica. Aumenta, rispetto all’anno precedente, anche la quantità di coloro
(56%) che ritengono l’APE uno strumento utile per valutare il maggior comfort delle abitazioni collocate in classi energetiche più performanti”.
In particolare, aumentano le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore: per le villette a schiera diventano prevalenti le compravendite in classe energetica E (nel 2023 era la F), mentre per le case unifamiliari gli acquisti di case in classi F ed E superano entrambe la classe G, principalmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento rispetto agli appartamenti in condominio.
Inoltre, per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%) rispetto a quelle in classe G (12,78%). “È un segno che il processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto. Così come risulta particolarmente significativo il fatto che la qualità energetica, nella valutazione della casa da acquistare, non è più all’ultimo posto ma si colloca subito dopo l’ubicazione e la tipologia”.
Ed ancora, la maggior parte degli immobili nuovi compravenduti sono in classe A4 (per il 22% degli agenti immobiliari) mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B (per il 25% degli agenti immobiliari). E considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato).
Di contro, per oltre il 50% del campione degli agenti immobiliari coinvolti nello studio, nessuno dei principali strumenti di stimolo alla ristrutturazione energetica degli edifici (detrazioni fiscali, conto termico, mutui green) supera un livello di conoscenza almeno sufficiente, e questo anche in virtù degli eccessivi cambiamenti normativi.
Da qui la necessità di un riordino degli incentivi fiscali immobiliari che rimangono strategici anche ai fini dell’imminente recepimento della Direttiva UE Case Green (da effettuare entro maggio del 2026). Infine, per il 51% degli agenti immobiliari, lo strumento del Superbonus 110%, nonostante sia una misura a termine, ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare.
Infatti, la maxi-detrazione fiscale ha determinato “un incremento positivo sia della domanda che dell’offerta di immobili meno energivori. Inoltre, per il 73% degli intermediari professionali, ha concretamente contribuito, unitamente ai vari incentivi fiscali edilizi, ad aumentare il valore degli immobili con più elevate prestazioni energetiche e a ridurre le richieste per le case con scarse prestazioni energetiche”.
“Nel 2024 – ha dichiarato il presidente del Centro Studi Fiaip, Francesco La Commare – abbiamo registrato un andamento positivo per il mercato immobiliare, in particolare crescono gli acquisti della prima casa e cresce l’attenzione per le abitazioni meno energivore anche in virtù del costante rincaro delle bollette”.
Per Ilaria Bertini, direttrice del Dipartimento ENEA di Efficienza energetica, “i dati dell’indagine FIAIP confermano come le sfide della decarbonizzazione del settore immobiliare richiedano uno sforzo coordinato e sinergico tra pubblico e privato. Gli operatori di mercato, sia dal lato della domanda che dell’offerta, appaiono sempre più capaci di quantificare in maniera adeguata il valore aggiunto conferito a un immobile residenziale da prestazioni energetiche”.
L’efficientamento degli immobili deve però “essere favorito e rafforzato attraverso un ruolo guida da parte delle istituzioni. Ruolo che, dopo le profonde modifiche all’incentivazione attraverso le detrazioni fiscali, comprende la necessità di attuare misure di promozione dell’efficienza energetica efficaci dal punto di vista degli obiettivi energetici e climatici, ma anche sostenibili dal punto di vista finanziario ed eque rispetto alle disparità socioeconomiche”.
Come anticipato in apertura, le previsioni per il mercato immobiliare residenziale relative al 2025 sono positive, “sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui effetti reali sono attesi quest’anno, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo”.
E così nel Report FIAIP viene previsto un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%), che per i valori immobiliari (+2%). Per quanto attiene l’utilizzo differente dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni), si prevede per le compravendite una crescita più contenuta (1%) del numero di contratti.
