L’efficienza energetica nei condomini è un obiettivo primario se si vuole davvero aumentare la sostenibilità del parco immobiliare italiano. Negli ultimi anni, infatti, l’efficienza energetica degli edifici è un tema centrale nelle politiche ambientali e nei programmi di riqualificazione urbana.
A ciò, si aggiunge il fatto che i condomini sono oggetti interessanti dal punto di vista della riqualificazione energetica. Secondo i dati ISTAT sui circa 12 milioni di edifici presenti in Italia, circa 1,2 milioni sono condomini e in essi vivono almeno 14 milioni di persone. Non sono la maggioranza, ma il loro potenziale in termini di risparmio energetico è davvero importante, soprattutto perché la maggior parte di essi è costruita prima dell’entrata in vigore della prima normativa sull’efficienza energetica. Una riqualificazione energetica diffusa, pertanto, è una priorità. Per far sì che gli interventi siano efficaci e ben strutturati, è importante partire da un’analisi dello stato di fatto, per poi valutare l’efficacia e la potenzialità di ogni possibile azione.
La diagnosi energetica è un’analisi dettagliata dei consumi energetici e delle prestazioni dell’edificio, che prende in considerazione ogni aspetto che lo riguarda, dalle sue caratteristiche strutturali e impiantistiche, fino alle abitudini degli occupanti, che possono incidere notevolmente sui risultati energetici.
La diagnosi energetica viene effettuata da professionisti qualificati, come ingegneri o architetti esperti in efficienza energetica, ed è finalizzata a individuare le criticità e a proporre soluzioni di miglioramento. I dati da raccogliere relativi all’edificio, quando si effettua una diagnosi energetica, riguardano:
Inoltre, si considerano i dati effettivi di consumo, quindi si rilevano i consumi storici, anche tramite bollette energetiche e letture dei contatori.
Tutto ciò permette di conoscere in modo approfondito l’edificio, individuando criticità e punti di debolezza, per poi valutare le migliori soluzioni, in relazione ai risultati che permettono di ottenere in termini di risparmio energetico. Per questo motivo si effettuano anche simulazioni energetiche, che permettono di proiettare nel tempo gli interventi di riqualificazione.
Una volta comprese al meglio le condizioni dello stato di fatto, è possibile pianificare gli interventi di riqualificazione energetica. Tra questi, generalmente non mancano opere relative all’involucro edilizio, sia opaco, che trasparente, dato che incide in modo significativo sia sulle prestazioni energetiche che sul livello di comfort interno.
L’isolamento termico delle pareti perimetrali, tramite cappotto esterno ad esempio, della copertura e di tutti i solai confinanti con locali non riscaldati (come garage o cantine), consente di limitare la dispersione di calore e mantenere una temperatura interna stabile in tutte le stagioni. Nel caso di un condominio, l’isolamento termico delle pareti dovrebbe riguardare l’intero edificio per un concreto efficientamento, per quanto ogni condomino sia libero di procedere con la posa di un isolamento interno se vuole migliorare le prestazioni della propria unità immobiliare laddove il resto degli occupanti non fosse intenzionato a procedere con opere comuni.
Un altro punto critico sono gli infissi: finestre e portefinestre datate rappresentano una fonte significativa di dispersione. La loro sostituzione con modelli a taglio termico, dotati di doppi o tripli vetri basso emissivi, migliora sensibilmente l’isolamento sia termico che acustico, contribuendo al risparmio energetico e al valore dell’immobile.
Anche modernizzare gli impianti e le componenti tecnologiche è essenziale per migliorare le prestazioni energetiche di un edificio. Nei condomini con impianti centralizzati obsoleti, è consigliabile sostituire le vecchie caldaie con modelli più performanti a condensazione o con nuove tecnologie, come le pompe di calore.
Un discorso valido sia per la climatizzazione, che per la produzione di acqua calda sanitaria. Mantenere un impianto centralizzato offre differenti vantaggi, in quanto si tratta di generatori di taglia maggiore, generalmente più efficienti. Inoltre, anche le spese di manutenzione sono meglio distribuite sui condomini. Oltre all’impianto è possibile valutare la sostituzione del sistema di distribuzione, ad esempio installando in ogni appartamento alternative più efficienti dei vecchi radiatori.
Si tratta, chiaramente, di opere più “invasive” per i condomini e non rientrano negli interventi legati alle parti comuni. Ciò significa che ognuno potrebbe valutare la scelta migliore per la propria abitazione. Non c’è dubbio, invece, che non possano mancare contabilizzatori per ogni appartamento, in quanto le spese devono per legge essere attribuite in base ai reali consumi di ciascuno. Infine, tra gli interventi più onerosi c’è la coibentazione o la sostituzione delle tubazioni che distribuiscono il calore all’interno dell’edificio, opera da realizzare esclusivamente quando si rilevano ingenti criticità. Anche i costi, infatti, sono importanti.
L’adozione di impianti a energia rinnovabile è sempre più incentivata ed è spesso compatibile anche in ambito condominiale. Il solare termico è ideale per la produzione di acqua calda sanitaria, mentre il fotovoltaico produce energia elettrica in modo sostenibile e gratuito. Grazie alle normative recenti, è oggi possibile condividere l’energia prodotta tra i condomini anche attraverso la fondazione di comunità energetiche e autoconsumo collettivo, con un notevole risparmio sulle spese elettriche comuni (illuminazione, ascensori, cancelli, ecc.). Per l’installazione si possono utilizzare spazi comuni, oltretutto richiedibili anche dai singoli condomini per la posa di impianti rinnovabili di proprietà.
Un ultimo importante aspetto da considerare in ambito di riqualificazioni energetiche condominiali riguarda l’installazione di sistemi intelligenti, per trasformare il condominio in uno smart building. La domotica, infatti, può essere un valido alleato dell’efficienza energetica.
Sistemi di automazione e controllo intelligente permettono di ottimizzare i consumi, riducendo gli sprechi e migliorando la gestione degli impianti comuni, oltre che privati. Dalla gestione intelligente delle luci comuni di scale, garage, cortili, alla gestione ottimizzata degli impianti centralizzati le opportunità sono molte. Si possono installare sensori di presenza, luci programmabili, sistemi per la gestione dei carichi di energia o per favorire l’autoconsumo in caso di presenza di impianti rinnovabili. O ancora, soluzioni per la sicurezza e la gestione degli accessi, sistemi per il monitoraggio e l’analisi dei dati, oltre che per la gestione delle manutenzioni condominiali.
