Superbonus 110%: per il condominio è una corsa contro il tempo

Il Superbonus 110% – l’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio (Decreto-Legge n. 34 del 19 maggio 2020 convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77) – punta a migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Nonostante la Legge di Bilancio per il 2021 abbia esteso il periodo d’applicazione comprendendo le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 per tutti gli edifici e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare, i tempi per realizzarlo restano un fattore critico. MCE Lab spiega perché e quali siano le tempistiche da rispettare se si vuole essere certi di ottenere l’incentivo fiscale per i lavori in un condominio.
È bene sottolineare che uno dei vincoli per l’ottenimento è il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022.

Condominio: i passaggi per ottenere l’incentivo

Con l’arch. Annalisa Galante, coordinatrice scientifica di That’s Smart (l’area dedicata a Home & Building Automation, Mobilità elettrica ed Energie rinnovabili) nell’ambito di MCE – Mostra Convegno Expocomfort, sono state analizzate le tempistiche dei lavori e le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all’inizio dei lavori.

Sono state analizzate le fasi per ottenere il Superbonus 110% per un condominio:

• preliminare,
• progettuale,
• asseverazioni,
• comunicazione finale

Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni)

Innanzitutto è necessaria la valutazione della possibilità di fruizione effettiva del Superbonus 110% con la nomina del tecnico o incarico a un General Contractor:

• verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 gg – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);
• verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.

Fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni)

Successivamente è fondamentale valutare la scelta degli interventi da effettuare nel condominio, richiedere i preventivi alle aziende (sfruttamento dello sconto in fattura) e la definizione dell’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria, ecc.):

• sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 % e allungano le tempistiche di circa 30 gg);
• se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 gg per ottenere il nulla osta a procedere;
• pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori);
• esecuzione dei lavori.

Asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 gg)

• Chiusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato
• Asseverazioni fiscali
• Comunicazione Agenzia delle Entrate

Esempio pratico per ottenere il superbonus 110% in condominio

Facciamo un esempio, stilando le tempistiche per dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni (tra le 40 e le 50 unità immobiliari).
Innanzitutto si deve procedere con diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche).

Realisticamente si può quindi ipotizzare:

• Assemblea di Incarico al tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase A: da 15 a 60 gg
• Attuazione delle verifiche preliminari (Fase preliminare – conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione, ecc.): da 30 a 60 gg
• Assemblea di mandato per l’attuazione della Fase progettuale: da 15 a 30 gg
• Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 gg a seconda della quantità di lavori da eseguire
• Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 gg a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti.

Dall’analisi realizzata appare evidente come sia realistico stimare in 8 mesi la conclusione della procedura per un condominio. “Tutti i passaggi devono essere svolti con scrupolosità, pena l’annullamento dell’accesso al credito per il richiedente e il conseguente pagamento di tutti i lavori effettuati – afferma Annalisa Galante –. Per le attività previste, si consiglia di rivolgersi a tecnici esperti di diagnosi e certificazione energetica, tra cui annovero sicuramente gli Esperti di Gestione dell’Energia (EGE), che dovranno asseverare il salto di due classi, e aziende referenziate che seguano sia le attività di cantiere sia gli iter burocratici necessari per accedere all’incentivo”.

A MCE Live+Digital (8 e 9 aprile 2021) sono state affrontate le opportunità del Superbonus e il futuro delle tecnologie per l’efficienza, la sostenibilità, il comfort e la sicurezza degli edifici. Inoltre si è parlato del DL semplificazioni che mira a snellire l’iter burocratico.